Tasso fisso o variabile nel mutuo? Guida alla scelta giusta

Il tasso fisso garantisce una rata mensile invariata per l’intera durata del mutuo — di solito 20-30 anni in Italia. Il tasso variabile, invece, cambia periodicamente (ogni 6 o 12 mesi) in funzione dell’indice di riferimento, generalmente l’Euribor a 12 mesi (il tasso medio a cui le banche europee si prestano denaro tra loro). La scelta tra i due non è solo una questione di preferenza: comporta differenze economiche significative e richiede di capire come funziona ciascuno.

Come funziona il tasso fisso

Con un tasso fisso, la banca calcola una volta per tutte il costo del denaro e lo mantiene per tutta la durata del mutuo. Il valore che vedi nel contratto — ad esempio il 3,2% — non cambia neppure se i tassi di mercato salgono drasticamente. Questo valore include lo spread, il margine che la banca aggiunge al costo del denaro per ricavare il proprio guadagno.

La rata rimane costante ogni mese, calcolata secondo l’ammortamento francese (il più diffuso in Italia), dove la quota di capitale cresce gradualmente mentre la quota di interesse diminuisce. Se il mutuo è di 200.000 euro al 3,2% per 25 anni, la rata è la stessa ogni mese fino all’ultima scadenza.

Il vantaggio è la prevedibilità: sai esattamente quanto pagherai ogni mese, il che semplifica il bilancio familiare. Lo svantaggio è il costo iniziale: il tasso fisso è generalmente più alto rispetto al variabile nello stesso momento, perché la banca si assume il rischio di tassi futuri. Se i tassi crollano, continuerai a pagare il tasso sottoscritto, senza beneficiare del ribasso.

Come funziona il tasso variabile

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Il tasso variabile si compone di due elementi: l’indice di riferimento (Euribor) e lo spread della banca. Ad esempio, se l’Euribor a 12 mesi è al 3,6% e lo spread è 1,5%, il tasso sarà il 5,1%. Ogni anno (o semestre, se concordato), questo calcolo si ripete in base ai nuovi valori dell’Euribor.

In Italia, la revisione annuale è la più comune. Significa che ogni 12 mesi viene calcolato il nuovo tasso applicando la formula Euribor + spread, e la rata si adegua di conseguenza. La banca comunica il nuovo importo della rata tramite lettera.

L’Euribor è stato negativo per anni (fino al 2022), il che significava che il vero tasso era solo lo spread della banca, con la componente di benchmark che riduceva il costo. Oggi l’Euribor è positivo e al di sopra dei livelli prepandemici, con oscillazioni legate alle decisioni della Banca Centrale Europea sui tassi di policy.

Differenze di costo: numeri reali

Supponiamo un mutuo di 250.000 euro per 25 anni sottoscritto oggi. Un tasso fisso potrebbe essere proposto al 3,3%, mentre un tasso variabile potrebbe partire con Euribor 12m (attualmente intorno al 3,6%) + spread 1,5% = 5,1%.

Con il tasso fisso

Rata mensile di circa 1.255 euro al mese per tutti i 300 mesi del mutuo, interesse totale versato di circa 126.500 euro. Questo importo non cambia indipendentemente da come evolvono i mercati.

Con il tasso variabile al 5,1%

Rata iniziale di circa 1.415 euro al mese. Se l’Euribor rimane stabile nei prossimi anni, la rata rimarrà invariata. Se l’Euribor cala al 3%, il nuovo tasso diventa 4,5% e la rata scende a circa 1.325 euro. Se l’Euribor sale al 4%, il tasso diventa 5,5% e la rata sale a circa 1.465 euro.

Questa volatilità è il punto cruciale: con il fisso paghi una rata prevedibile e più bassa all’inizio, ma senza margine di beneficio se i mercati si muovono a tuo favore. Con il variabile, paghi di più all’inizio, ma puoi beneficiare di cali futuri.

Protezioni nel mutuo variabile

Le banche offrono protezioni opzionali per limitare il rischio di tassi altissimi: il cap (massimo) e il floor (minimo).

Cap (protezione massima)

Un cap fissa un tasso massimo che non verrà mai superato, indipendentemente da quanto sale l’Euribor. Ad esempio, un cap al 6% significa che il tasso non andrà mai oltre il 6%, anche se Euribor + spread lo porterebbe al 7%. Il costo di questa protezione è incorporato nello spread iniziale: una banca potrebbe offrire Euribor + 1,8% con cap 6%, invece di Euribor + 1,5% senza protezione. Questo ammortizza l’effetto di rialzi improvvisi.

Floor (protezione minima)

Il floor è il contrario: pone un tasso minimo. Se è fissato al 2%, il tasso non scenderà mai sotto il 2%, anche se Euribor è negativo. Il floor protegge il margine della banca in caso di tassi molto bassi.

Molti mutui variabili non hanno né cap né floor: in questo caso, il tasso segue completamente l’Euribor, senza alcun limite. La scelta dipende dal proprio profilo di rischio.

Quali costi e commissioni calcolare

Oltre al tasso di interesse nominale, il costo effettivo del mutuo include spese una tantum e periodiche. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l’indicatore obbligatorio che riassume tutto, incluse:

• Istruttoria: di solito 500-2.000 euro, calcolata sulla somma mutuata.
• Perizia immobiliare: 300-600 euro, per valutare la garanzia ipotecaria.
• Assicurazione incendio: obbligatoria per proteggere il bene, costa circa 200-400 euro all’anno (si riduce ogni anno perché il valore da coprire cala).
• Assicurazione morte/invalidità: facoltativa, copre la rata se il mutuatario muore o perde la capacità di lavorare, costa 300-800 euro all’anno a seconda dell’età e della copertura.
• Costi di registrazione e bollo: obbligatori, intorno a 200-300 euro.

Il TAEG è calcolato su questi elementi e permette di comparare due offerte su base reale. Due mutui potrebbero avere tassi simili ma TAEG diversi se uno ha spese nascoste o assicurazioni incluse.

Quando conviene scegliere il tasso fisso

Il tasso fisso è la scelta difensiva: conviene quando i tassi storici sono alti, quando l’economia è incerta e quando i tassi potrebbero salire ulteriormente. Se oggi i tassi sono al 3,3% ma le indicazioni della BCE suggeriscono rialzi nei prossimi anni, bloccare il costo diventa attrattivo.

Conviene anche se il mutuo è a lungo termine (25-30 anni) e desideri certezza di bilancio. Un aumento di 1 punto percentuale su una rata variabile significa circa 200 euro in più al mese per un mutuo di 250.000 euro; su 300 mesi sono 60.000 euro aggiuntivi. Con il fisso, quella incertezza scompare.

Quando il tasso variabile conviene di più

Il tasso variabile è attraente quando i tassi di riferimento sono storicamente alti e quando la tua situazione è stabile (reddito prevedibile, buona situazione creditizia, propensione al rischio). Se oggi l’Euribor è al 3,6% ma la media storica è l’1%, è ragionevole aspettarsi un calo nei prossimi anni.

Conviene anche se hai margine di rinegoziazione: molte banche permettono di passare dal variabile al fisso gratuitamente ogni anno, durante la revisione. Se i tassi scendono di 1-2 punti e senti di voler bloccare il costo, puoi farlo senza sorprese.

La regola pratica in Italia è: più è lungo il mutuo (25+ anni), più il fisso riduce l’ansia. Più è breve (10-15 anni), più il variabile può convenire economicamente. Per mutui intermedi (15-20 anni), dipende dalle tue aspettative su Euribor e dal tuo orizzonte di rischio.